- «Оценка стоимости недвижимости»
- 1.1. Понятие недвижимости 3
- 1.4. Процедура оценки недвижимости 5
- 2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта 8
- Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
- 1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды
- Рыночная Ликвидационная Инвестиционная Кадастровая
- 1.3. Принципы оценки недвижимости
- Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника. П ринцип полезности
- Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Остаточная продуктивность
- Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов
- Принцип сбалансированности
- Принцип экономической величины
- Принцип экономического разделения
- Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой Принцип зависимости
- Принцип спроса и предложения
- Принцип изменения
Конспект по Оценке недвижимости. Конспект лекций по дисциплине Оценка стоимости недвижимости для слушателей заочных курсов по блоку дисциплин оценка недвижимости
 Скачать 0.8 Mb.
|
|
МОСКОВСКАЯ ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ Конспект лекций по дисциплине «Оценка стоимости недвижимости» для слушателей заочных курсов по блоку дисциплин «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ» Составитель: к.э.н. Мирзоян Н.В. МОСКВА-2010 Содержание Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 3 1.1. Понятие недвижимости 3 Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки 3 1.2. Стоимость недвижимости и ее основные виды 3 Стоимость недвижимости 3 Стоимость в обмене 3 Стоимость в пользовании 3 1.3. Принципы оценки недвижимости 4 1.4. Процедура оценки недвижимости 5 Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости 6 Тема 2. Сбор исходной информации 7 2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта 8 2.2. Осмотр объекта и фотофиксация 8 2.3. Описание объекта оценки 9 2.4. Анализ рынка объекта оценки 11 Тема 3. Анализ наиболее эффективного использования 12 Тема 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ1.1. Понятие недвижимостиНедвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них улучшения. Однако методика оценки недвижимости применима не для всех объектов, отнесенных к недвижимости по ГК РФ (см. рис.1).  Рис. 1. Объекты недвижимости и методики их оценки1.2. Стоимость недвижимости и ее основные видыВ соответствии с Федеральными стандартами оценки выделяют следующие виды стоимости, которые объединяются в группы с точки объективного (в обмене, учет двух стороны предполагаемого покупателя и предполагаемого продавца) и субъективного ( в пользовании, учет только одной стороны инвестора/собственника) характера проведения оценки. Стоимость недвижимости  Стоимость в обменеСтоимость в пользованииРыночная Ликвидационная Инвестиционная Кадастровая
1.3. Принципы оценки недвижимостиВ мировой практике принято выделять четыре группы оценочных принципов оценки недвижимости: 
Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника. Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями. Остаточная продуктивность В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство. Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства. Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы. Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли. Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера земли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта. Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Принцип конкуренции. Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости. НЭИ определяется как использование недвижимости, которое: а) является законодательно разрешенным, б) физически осуществимо, в) финансово обосновано; г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости. НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. |