- Тема 4 . Методология оценки недвижимости. Вопросы: Подходы к оценке недвижимости. Затратный подход.
- 4.1. Теория стоимости денег. 4.2. Метод капитализации доходов. 4.3. Метод дисконтирования денежных потоков. 5. Методы оценки земли (для ЭМ-33).
- 6. Согласование результатов и заключение о стоимости. Подходы к оценке недвижимости.
- Затратный подход
- Сравнительный подход
- Доходный подход
- Затратный подход.
- Согласно затратному подходу стоимость недвижимости равна сумме стоимости участка земли и стоимость воспроизводства улучшений на участке за вычетом накопленного износа.
- 2.1. Определение восстановительной стоимости.
Тема 4ЭН. 2 Определение восстановительной стоимости. Оценка износа
 Скачать 241.5 Kb.
|
|
Тема 4 . Методология оценки недвижимости. Вопросы:
2.1.Определение восстановительной стоимости. 2.2.Оценка износа
4.1. Теория стоимости денег. 4.2. Метод капитализации доходов. 4.3. Метод дисконтирования денежных потоков. 5. Методы оценки земли (для ЭМ-33). 6. Согласование результатов и заключение о стоимости.
Методология оценки недвижимости в соответствии с Международными и Российскими стандартами оценки включает в себя три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности. Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и, наоборот, при отсутствии такого рынка, либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.  Прошедшее время Метод дисконтирования денежных потоков Метод капитализации Метод прямого сравнения продаж Метод валовой ренты Методы: Сравнительной единицы Поэлементный Сметный Индексный  Требуют информации о рынке  Рыночные цены на материалы, рабочую силу, накладные расходы, норма прибыли Данные о ценах недавних сделок с аналогичным имуществом Ставки экономической ренты (арендной платы), ставки капитализации Рисунок 1 - Подходы и методы оценки недвижимости Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Данная концепция предполагает составление прогноза доходов и их приведение к текущей стоимости. Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Подход с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Покупатели недвижимости сопоставляют цены предлагаемых на рынке объектов с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Но стоимость строительства и рыночная стоимость – различные понятия. Например, нельзя сравнивать затраты на бурение скважины и рыночной стоимости «сухой» и нефтеносной скважин. Поэтому применение затратного подхода не всегда дает нам рыночную стоимость. Однако, в большинстве случаев полученная с использованием затратного подхода оценка является необходимой составляющей для вывода окончательной величины рыночной стоимости. Особенно это относится к новым или с небольшим сроком эксплуатации объектам, для которых величина стоимости строительства объекта очень близка к рыночной стоимости. Кроме того, существует ряд ситуаций, в которых применение затратного подхода наиболее целесообразно и даже единственно возможно:
Согласно затратному подходу стоимость недвижимости равна сумме стоимости участка земли и стоимость воспроизводства улучшений на участке за вычетом накопленного износа. Процедура оценки включает следующие последовательные шаги: 1. Расчет стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях ее оптимального использования. 2. Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или стоимости замещения объекта. 3. Оценка подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли. 4. Определение величины накопленного износа. 5. Уменьшение восстановительной (замещения) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости. 6. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли. 2.1. Определение восстановительной стоимости. |