ИИАЛЕК. Ипотечноинвестиционный анализ
 Скачать 98.5 Kb.
|
|
ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ ВОПРОСЫ:
1.Ипотека и ее преимущества Почти все сделки с недвижимостью осуществляются с привлечением ипотечных кредитов. Почему? Потому что и инвесторы и ипотечные кредиторы получают в результате ипотечного кредитования определенные выгоды. ИПОТЕКА это финансовое обязательство по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к получению кредита по следующим причинам:
В случаях, когда для инвестирования в недвижимость привлекаются кредиты используется так называемый финансовый левередж или рычаг - это показатель качества управления активами, направленного на возрастание прибыли. Известны 2 концепции определения финансового левереджа: европейская , согласно которой ФЛ - приращение рентабельности собственных средств, получаемое за счет использования заемных средств. Заемные средства выгодно использовать до определенных пределов , в которых рентабельность собственных средств растет американская - процентное изменение чистой прибыли на обыкновенную акцию, порождаемое процентным изменением прибыли до уплаты процента и налогов. Рассмотрим пример: Эффект финансового рычага. Пусть у нас есть три предприятия А, В, С. Таблица 1.
Т.о., 2 главных выигрыша от использования заемных средств: меньше риск потерять собственные средства и уменьшение налогооблагаемой базы. Используя эффект финансового рычага мы анализируем рентабельность собственных средств. Самая высокая доходность на предприятии С. Если мы получаем доход достаточный для выплаты процентов и других платежей то выгодно иметь заемные средства. Если прибыль будет 3000 уе., то Таблица 2.
Ограничения действия финансового рычага:
Т.о., кредит для заемщика имеет два основных недостатка:
Несоблюдение любого из этих условий может привести к потере права выкупа закладной, к потере собственного капитала и к предъявлению должнику иска, если выручка от продажи заложенной собственности не покроет остаток долга. Финансирование недвижимости не будет влиять на ее стоимость, но может оказать очень сильное воздействие на цену. Почему? Классический пример из нефтеразведки: затраты остаются неизменными независимо от того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или скважина оказалась сухой. Стоимость и цена различны. Именно на цену, а не стоимость влияет финансирование. Финансирование как хорошее, так и плохое, не изменяет собственность физически. Однако оно отражается на сумме денежного платежа покупателя и на последующих ежемесячных выплатах по кредиту. Пример Фридмана: если продавец готов финансировать собственность, предоставляя кредит под 1% с 40-летним сроком амортизации, то покупатель может позволить себе согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту по-прежнему будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость собственности плюс стоимость благоприятного финансирования. Финансирование влияет на ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск. 2.Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой оценки, которая определяет стоимость собственности как сумму стоимости интересов собственного и заемного капитала. В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Эта техника не принимает в расчет последствия налогообложения. Применение традиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект. Три этапа применения традиционной техники ИИА. Таблица 3.
Формула выглядит следующим образом: V = PVAF(NOI - DS) + PVF(RP - OS) + MP, где V - стоимость собственности (первоначальная; PVAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал; PVF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал; RP - цена перепродажи собственности (реверсии); OS - остаток ипотечного долга при перепродаже; MP- текущий остаток основной суммы ипотеки. Или: Стоимость собственности = Текущая стоимость денежных поступлений + Текущая стоимость выручки от перепродажи + Основная сумма ипотеки. Задача. Объект недвижимости сдается в аренду на 6 лет за 35 000 уе в год. В конце этого периода планируется реверсия за 220 000 уе. Объект обременен ипотекой на сумму 100000 уе на 10 лет под 12% годовых и шаровым платежом. Инвестор оценивает стоимость собственного капитала 15%. Сколько стоит объект недвижимости сегодня? Здесь важно выяснить сколько стоит собственный капитал инвестора и сколько капитал кредитора. Текущая стоимость капитала инвестора = PVCF + PVR PVCF = PMT * PVAF (n=6, i= 15%); PMT = NOI - DS = 35000-12000=23000 PVCF = 23000* 3,78448 = 87043 PVR = FV * PVF = 120 000* 0, 43233 = 51879 FV = 220 000 - OS = 220 000 - 100000 = 120 000, тогда текущая стоимость капитала инвестора равна PV(e) = 87043 + 51879 = 138 922 MP = 100 000 V = PVCF + PVR + MP = 138 922 + 100 000 = 238 922 у.е. 3.Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда Вклад Эллвуда в ипотечно-инвестиционный анализ заключался в разработке краткой формулы, которая позволяет получить результаты идентичные результатам применения традиционной техники при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционную технику удобнее использовать когда известна сумма кредита и цена перепродажи, технику Эллвуда удобнее использовать когда известны коэффициенты. Формула Эллвуда выглядит следующим образом: r = Y - mC; также R = Y - mC + dep (SFF, Y), где r - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость без учета повышения или снижения стоимости собственности; R - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период; Y - ставка отдачи на собственный капитал (конечная отдача на собственный капитал); m - коэффициент ипотечной задолженности; C - ипотечный коэффициент, выведенный Эллвудом; dep - процентное снижение (износ) стоимости собственности за прогнозный период; app - процентный прирост (повышение) стоимости собственности за прогнозный период. Может быть использован в уравнении как минус - dep; SFF,Y - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода. Эллвуд рассчитал С - таблицы. Для их использования необходимо выполнить следующие правила:
С- факторы, при которых ставка процента по ипотеке превышает ставку отдачи на собственный капитал, имеют отрицательное значение. В формуле может быть использован либо отрицательный коэффициент со знаком минус либо абсолютная величина. В любом случае знак изменяется, что дает r = Y + mC Задача. Общий коэффициент капитализации Эллвуда может быть расчитан методом инвестиционной группы (), который принимает во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемой ставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно. Например, ипотечнй кредитор предоставляет 80% капитала по ставке 12%, в то время как вклад самого инвестора составляет 20% при отдаче 15%. Расчет коэффициента капитализации методом инвестиционной группы показан в табл. 4. Таблица 4. Чистая инвестиционная группа
или r = mY + (1- m)Y , где m - коэффициент ипотечной задолженности, Y - ставка отдачи на заемный капитал, Y - ставка отдачи на собственный капитал. В этот коэффициент необходимо внести две поправки, чтобы он стал эквивалентен общему коэффициенту капитализации r по Эллвуду. Обе поправки относятся к амортизации кредита. С-фактор Эллвуда, называемый ипотечным коэффициентом - это синтез различных соотношений ипотеки и собственного капитала. Формула расчета С: C = Y + P(SFF, Y) - f, где: Y - ставка отдачи на собственный капитал; P - часть кредита, выплачиваемая за прогнозный период; SFF,Y - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период; f - ежегодная ипотечная постоянная. Чарльз Акерсон представил формулу Эллвуда в следующем виде, называемом форматом Акерсона: Доля заемного капитала * Ипотечная постоянная = _____________ + Доля собственного * Норма отдачи = капитала собственного капитала _____________ -- Доля заемного * % выплаченного * SFF = _____________ капитала кредита проект- ный период + Базовый коэффициент капитализации r = _____________ + Плюс уменьшение или минус увеличение стоимости * SFF = _____________ Общий коэффициент капитализации (OAR) = ______________ |