Стерник-АРНBook. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости москва 1999 содержани е стр

Скачать 1.31 Mb.

Название	Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости москва 1999 содержани е стр
Анкор	Стерник-АРНBook.doc
Дата	01.05.2017
Размер	1.31 Mb.
Формат файла
Имя файла	Стерник-АРНBook.doc
Тип	Методические рекомендации #5717
страница	3 из 14

1 2 3 4 5 6 7 8 9 ... 14

ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Источником информации для анализа рынка недвижимости служит перечень объектов, предлагаемых к продаже и аренде, а также проданных (сданных в аренду) за определенный период времени, с указанием их качественных характеристик, размеров, местоположения, цен предложения и продажи, даты выставления на продажу и даты сделки. Известно, что разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в момент продажи), т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности объектов на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

2.1. Типизация объектов по качеству

Наиболее распространенным в Москве является перечень типов квартир в многоквартирных жилых домах, принятый в Российском агентстве недвижимости “САВА”:

5-этажные панельные (“хрущевки”);

9-этажные панельные;

5-этажные кирпичные;

типовые 10-16 этажные постройки 70-х годов;

кирпичные старой постройки (полноразмерные, “сталинские”);

17-22-этажные улучшенной планировки;

современные кирпичные от 14 этажей.
В других московских фирмах, а тем более в других городах применяются разнообразные классификации квартир по категориям качества. Они отражают не только сложившуюся практику, но и объективные причины: разнообразие жилищного фонда в конкретном городе и на сегменте рынка конкретной фирмы, а также степень разброса цен.
Так, Агентство РОСТ-ВИТА Северного торгового банка “СТБ РОСТ” (Санкт-Петербург) предварительно делит квартиры на два класса: “петербургские” и “ленинградские”, выделяя внутри классов соответствующие типы: Старый фонд (СФ), Старый фонд после капремонта (СК), Сталинский (Ст), 137-серия, 504-серия, 606-серия, “Корабль”(Кр), “Хрущевка”(Хр), “Брежневка”(Бр).
В некоторых городах придерживаются типизации домов по строительным сериям, а иногда - по периоду строительства.
Новосибирску, например, сегодня чуть более ста лет, и основная его застройка приходится на вторую половину двадцатого столетия. Отсюда проистекает сложившаяся на практике специфика типовых для города квартир. Фирма «Сибирский центр оценки» выделяет четыре основных типа домов, которые отличаются такими качественными характеристиками квартир, как общая и жилая площадь, размеры кухни и коридоров: 5-этажные (хрущёвки, как кирпичные, так и крупнопанельные); 9-этажные типовые; полногабаритные; 9-10-этажные улучшенной планировки. Последние несколько лет на рынке недвижимости строятся дома повышенной привлекательности, но пока они не входят ни в один из сложившихся типов и их недостаточно для выделения в отдельный крупный сегмент на рынке жилья.
Понятно, что выделение большего числа типов жилья дает уменьшение разброса цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов.

Общее правило: чем меньше разброс цен, тем, вообще говоря, на меньшее число категорий можно разделять квартиры.

Второе правило: число категорий не должно превышать 5-7.

Третье правило: не следует стремиться к унификации категорий квартир между различными городами.
2.2. Классификация офисных помещений
В условиях московского рынка офисов принятые в мировой практике стандарты офисных помещений с расчленением на пять классов (А-Е) не вполне применимы. Обычно в Москве офисы подразделяют по качеству на офисы западного стандарта (приблизительно соответствуют классам А и В, а в последнее время - и С) и офисы отечественного стандарта (классы D и Е). Ниже будут приведены стандарты мировой классификации и принятые в настоящем исследовании особенности характеристик качества и местоположения в Москве при условии выделения пяти классов офисов.
Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.

В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые разумные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.
Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.
Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. В условиях западных столиц это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.
В условиях Москвы класс В - это скорее офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или местоположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.
Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам А или В, но с недостатками в местоположении и оборудовании.
В условиях Москвы это лишь недавно появившиеся офисные здания, находящиеся вне Садового кольца, но на пересечении транспортных путей и вблизи станций метро, вблизи основных радиальных магистралей.
Класс Д - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.
В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.
Класс Е - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, требуется их реконструкция.
В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса.

2.3. Типизация объектов по размеру

По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:

1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м);

2-комнатные (44-56 кв. м);

3-комнатные (57-78 кв. м);

4-комнатные и более (более 100 кв. м).
Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице.
Средняя общая и жилая площадь квартир, кв. м

Тип дома	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
	общая	жилая	общая	жилая	общая	Жилая
5-этажный	31	18	44	29	58	41
9- этажный	32	19	44	29	57	40
“сталинский”	34	19	56	34	78	52
12-16-этажный	36	20	48	30	68	44
17-22-этажный	38	19	55	32,5	75	45

В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв. м общей площади квартиры. Это позволяет сравнивать уровень цен на квартиры различной категории, рассчитывать средний для нескольких категорий уровень и т.д. Такой подход действительно удобен и принят в международной практике. Однако, при его использовании необходимо учитывать, что конъюнктура рынка может меняться по-разному для квартир различных категорий по размеру. Поэтому общее правило состоит в том, что при пересчете цен на 1 кв. м все равно необходимо отслеживать их как совместно, так и по отдельным категориям.
Кроме того, вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости квартиры от ее общей площади не всегда подтверждается данными рынка. Особенно это характерно для объектов большой площади, например, коттеджей. Поэтому для подобных объектов, а также для офисных, торговых, складских помещений типизацию по размерам целесообразно производить разделением на интервалы площади (например, для коттеджей: до 150 кв. м, 150-250, 250-400, свыше 400 кв. м).

2.3. Типизация объектов по местоположению

Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных в Москве и других городах разделяли по административным районам городов. Однако постепенно в риэлторской практике сложилось собственное зонирование.
В таком мегаполисе, как Москва, с ее радиально-кольцевой структурой метро, проспектов и застройки, наиболее распространенным является выделение Центра (в пределах Садового кольца) и 8 секторов (Север, Северо-Запад, Запад и т.д.), близко совпадающее с делением на административные округа.
В то же время агентство «Мобиле» выделяет 43 района Москвы, полученных в результате объединения территорий вокруг станций метро с учетом преимущественной застройки, уровня цен, престижности районов.
Отдельно необходимо отметить территориально-экономическое зонирование Москвы, разработанное специалистами НИиПИ Генплана Москвы совместно с Москомземом и принятое Правительством города в интересах исчисления нормативной цены земли, арендной платы за землю и налогообложения. Оно включает 69 оценочных зон и 15 подзон повышенной ценности. К сожалению, существующий разрыв в юридическом регулировании прав собственности на жилье и на землю приводит к тому, что при зонировании сделок с жильем не учитывается в явном виде ценность земли, а при зонировании земель не вполне учитываются цены на здания и сооружения. Кроме того, высокая подробность зонирования соответствует решаемой задаче кадастрового учета земель, но избыточна для целей анализа рынка жилья.
Особенности радиально-кольцевой застройки Москвы, ее транспортной системы (метро и наземных автомагистралей), сложившегося расположения административных, деловых, промышленных и жилых зон определяют и территориальную структуру предложения, спроса и цен на объекты недвижимости. В соответствии с этим в настоящем исследовании предлагается принять следующую классификацию территориальных зон Москвы, близкую к риэлторской практике.
По удаленности от центра города (Кремль, Красная площадь) территория города делится на две зоны: Центр (в пределах Садового кольца) и вне Центра (до границы города - Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД), включая некоторые поселки за ней, административно вошедшие в границы города).
В отдельных случаях Центр, особенно при анализе рынка нежилой недвижимости, целесообразно разделять на два кольца: “малый центр” - до Бульварного кольца (наиболее престижный административный (“правительственный”) район с наиболее известными торговыми, культурными, гостиничными комплексами) и “большой центр” - от Бульварного до Садового кольца (вторая по престижности зона Москвы, включающая основные территории исторической застройки города).
Территорию вне Центра также целесообразно разделять на два кольца: третье кольцо (от Садового кольца до Малой окружной железной дороги, или до строящегося третьего автомобильного кольца - основной деловой район города) и четвертое кольцо (от Окружной дороги до МКАД - “спальные районы”).
В радиальном направлении территория города также не однородна. Это связано с такими факторами, как:

степень близости участка к основным радиальным автомагистралям, железнодорожным магистралям;

значимость магистрали с учетом ее направления (на аэропорты, к границам со смежными государствами, к другим крупным городам);

удаленность участка от промзон, других загрязняющих среду и опасных объектов;

общая экологическая ситуация в районе (с учетом розы ветров);

общее состояние инженерных коммуникаций в районе, геодезическая обстановка.
В меньшей степени неоднородность территории влияет на рынок торговых объектов и складов (он привязан к жилым и промышленным зонам), в большей - на рынок офисов.
Наиболее престижными являются

 Западное направление (Новый Арбат, Кутузовский проспект, Можайское, Минское шоссе - “правительственная” трасса, Белорусская ж/д, направление на Минск, Варшаву, Берлин)

 Юго-западное направление (ул. Остоженка, Комсомольский проспект, проспект Вернадского, а также улица Большая Якиманка, Ленинский проспект, далее Киевское шоссе, трасса к аэропорту Внуково, а также проспект 60-летия Октября, Профсоюзная ул., далее Калужское шоссе, Киевская ж/д - направление на Киев, Прагу).
Далее следуют

 Северное направление (Тверская ул., Ленинградский проспект, Ленинградское шоссе, С.-Петербургская ж/д - направление в аэропорт Шереметьево, Санкт-Петербург, Великий Новгород, Таллин, а также ул. Большая Дмитровка, Долгоруковская, Новослободская, Дмитровское шоссе, Савеловская ж/д - направление к Верхней Волге)

 - Северо-западное направление (Рублевское и Рижское шоссе - вторая “правительственная” трасса, Рижская ж/д, направление на Ригу, Вильнюс).
Менее ценятся

 Южное направление (ул. Большая Ордынка, Люсиновская, Тульская, Варшавское шоссе, Симферопольское шоссе, Курская ж/д - направление на Харьков, Крым, Кавказ, аэропорт Домодедово)

 Северо-восточное направление (ул. Большая Лубянка, Сретенка, проспект Мира, Ярославское шоссе, Ярославская ж/д - города Верхней Волги, аэропорт Быково).
Наконец, наименее престижными и удобными считаются

 Восточное направление (Ульяновская ул., шоссе Энтузиастов, Горьковское шоссе, а также Мясницкая ул., проспект Сахарова, ул. Краснопрудная, Русаковская, Стромынка, Преображенская, Большая Черкизовская, Щелковское шоссе, Казанская ж/д - направление на Нижний Новгород, Казань, Урал, Сибирь)

 Юго-восточное направление (Таганская улица, Рязанский проспект и Марксистская ул., Волгоградский проспект, Павелецкая ж/д - направление на Рязань, Ульяновск, Среднее и Нижнее Поволжье).
Часто направления обозначают не по автомагистралям, а по линиям метрополитена, поскольку его структура также имеет радиально-кольцевой характер: Кольцевая линия практически совпадает с Садовым кольцом, а радиальные - с основными автомагистралями.
Интересно отметить, что основной элемент административного деления Москвы - девять административных округов - по своим названиям и расположению повторяют приведенную выше структуру: Центральный административный округ (ЦАО), Северный (САО), Северо-западный (СЗАО) и т.д. Однако границы ЦАО в некоторых направлениях выходят далеко за пределы Садового кольца, а территория “радиальных” округов соответственно уменьшена.
В других городах, хотя и меньших по размеру, чем Москва, но не имеющих столь четкой структуры, практики-риэлторы также прошли большой путь в решении задачи типизации жилья по местоположению.
Например, в Омске (фирма «Бэст-Риэлти ЛТД») выделяют районы города по прямоугольным квадратам топографической карты.
В дальнейшем стало ясно, что подобные способы типизации не вполне соответствует поставленной цели. Было введено районирование с учетом географических условий (например, правый или левый берег реки - АО “Арго-Стройинвест”, Ульяновск).
В городе Чебоксары (фирма “Реал Эстейт”) к географическому зонированию добавили экономико-экологические критерии, выделив четыре ярко выраженных района города:

Ново-Южный - рабочий район в близи промышленной зоны;

Центральный - центральная наиболее старая часть города;

Юго-Западный - вновь строящийся район, удаленный от промышленной зоны;

Северо-Западный - наиболее удаленный от промышленной зоны район на берегу реки Волга.
Наиболее дорогостоящее жильё в Новосибирске, по данным Сибирского центра оценки, в центре и по линии метро, а также Верхней зоне Академгородка и ВАСХНИЛе. Последние два представляют из себя территориально обособленные зоны, на повышенную стоимость которых оказало влияние то, что это, по сути, научные центры Сибири с соответствующей этому уровню культурой местных жителей. Далее, по убывающей, следуют квартиры средней удаленности от станций метро (2-5 остановок на общественном транспорте) и отдалённые районы, к которым можно отнести остальные квартиры. Таким образом, в городе риэлторы выделяют 6 зон:

- центр (Железнодорожный и часть Центрального р-нов)

- вдоль линии метро

- средней удалённости (от линии метро)

- отдалённые

- Академгородок (отдалённый от центра, но с развитой инфраструктурой и городским общественным транспортом и телефонами)

- ВАСХНИЛ (административно - г.Краснообск Новосибирского района, с городским сообщением и телефонами).
Еще ближе к цели подходит попытка выделения микрорайонов по уровню спроса (ТИТАН, Тверь).

В Твери существует четыре административных района, однако ТИТАН выделяет 11 условных районов: Центральный район, Заволжье, Московский район, Южный, пос. Химинститута, Пролетарский район, Мигалово, Юность, Чайка, Соминка и Затверечье. Три последние (из выделенных) района агентство не учитывает при анализе, так как в них находится меньше 5 процентов всего квартирного фонда.
Наконец, в Петербурге предпринимались попытки выделения т.н. ценовых зон, т.е. зон с минимальным разбросом цен. Однако, такой высокий уровень решения задачи районирования возможен лишь после накопления большого массива данных о ценах и требует регулярной корректировки границ зон, что является его недостатком.
Таким образом, для начинающих аналитиков можно сформулировать следующее правило решения задачи районирования жилья: от административных районов - к учету географических условий - через выделение зон по уровню спроса - к ценовым зонам.

* *

*
В следующем разделе приведен стандартизованный перечень информации о рынке недвижимости, необходимой для анализа рынка и рассчитываемой в ходе этого анализа. Приведены также формы регистрации данных и инструкции по их заполнению. Далее, в последующих разделах, изложены некоторые методы расчета показателей (индикаторов) рынка и рекомендации по их использованию.

3. ФОРМЫ РЕГИСТРАЦИИ ДАННЫХ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Регион, город (города)................................................................................. .............………………

По данным фирмы/фирм............................................................................................………………

Руководитель (должность, ФИО)...............................................................................………………

Исполнители (должность, ФИО)................................................................................………………

Дата заполнения.....................…….. Период...................................................................

(месяц, год)

Краткая характеристика региона, города (по возможности заполните последнюю форму (“Характеристикигорода...”)..........................................………………........………………………....................................................................................................................……………………………….. Объем и состояние фонда объектов недвижимости (жилого и нежилого) ............................................................................................................................................................... Состояние правовой среды (основные нормативные акты регионального и местного уровня, принятые за предшествующий период)....................................……………………………………… ..................................………………….................................................................................................. Состояние инфраструктуры рынка (число фирм, в т.ч. лицензированных, доля их рынка, число информационных агентств, специализированных изданий, формы обучения риэлторов)........................................................................................…………………………………................................................................................................................................................................

Степень долларизации рынка (долларовый, рублевый, смешанный) в начале и в конце периода (доля заявок на продажу, выставленных в валюте)……………………..............................................

ВНИМАНИЕ!
1. РГР заинтересована в первую очередь в получении от Вас ОБОБЩЕННЫХ ДАННЫХ о рынке . Если Вы готовы предоставить также и ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ДАННЫЕ по базовым формам, мы будем Вам признательны.
2. ЕСЛИ ВЫ НЕ ГОТОВЫ ПРЕДСТАВЛЯТЬ В РГР ОБОБЩЕННЫЕ ДАННЫЕ ПО ФОРМАМ раздела 3.3, ВОЗМОЖНО, ВАМ БУДЕТ ЛЕГЧЕ ПРЕДСТАВИТЬ ТОЛЬКО ДИФФЕРЕНЦИРОВАННЫЕ ДАННЫЕ ПО БАЗОВЫМ ФОРМАМ!
3. Базовые формы заполняются ЕЖЕМЕСЯЧНО для всех видов объектов недвижимости (ЖИЛЬЕ, ОФИСЫ, ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, СКЛАДЫ) и операций с ними (ПРОДАЖА, АРЕНДА) и по каждому ПОКАЗАТЕЛЮ, приведенному в формах 1.1-1.8.
4. ЕСЛИ ВЫ НЕ ГОТОВЫ ПРЕДСТАВЛЯТЬ ДАННЫЕ О СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ 1 кв. м, ЗАПОЛНЯЙТЕ БАЗОВЫЕ ФОРМЫ ДАННЫМИ О СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ ОБЪЕКТОВ! НО ПРИВЕДИТЕ ДИАПАЗОН ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ОБЪЕКТОВ, ВКЛЮЧЕННЫХ В ГРУППУ!
5. ЕСЛИ ВЫ НЕ ГОТОВЫ ПРЕДСТАВЛЯТЬ ДАННЫЕ О СРЕДНЕЙ ЦЕНЕ ОБЪЕКТОВ, ПРИВЕДИТЕ ДАННЫЕ О ДИАПАЗОНЕ ЦЕН (максимум, минимум)!
6. ЕСЛИ ВЫ НЕ ГОТОВЫ ПРЕДСТАВЛЯТЬ ДАННЫЕ О СРЕДНИХ ЦЕНАХ ПО СОВОКУПНОСТИ ТИПОВ И ЗОН, ТО ВМЕСТЕ С ЦЕНАМИ ПО КАЖДОМУ ТИПУ И ЗОНЕ ПРИВЕДИТЕ ЧИСЛО ОБЪЕКТОВ, ПО КОТОРОМУ ОПРЕДЕЛЕНА ЦЕНА! МЫ САМИ ПОДСЧИТАЕМ СРЕДНЕВЗВЕШЕННОЕ АРИФМЕТИЧЕСКОЕ!
ВНИМАНИЕ! НЕ ПУГАЙТЕСЬ ОБЪЕМА ЗАПРАШИВАЕМЫХ ДАННЫХ! ПРИВОДИТЕ ТОЛЬКО ДОСТОВЕРНЫЕ ДАННЫЕ, КОТОРЫМИ ВЫ ВЛАДЕЕТЕ!

ЗАПОЛНЯЙТЕ ФОРМЫ ТОЛЬКО ПО ТЕМ ВИДАМ ОБЪЕКТОВ И ОПЕРАЦИЯМ НА РЫНКЕ, КОТОРЫМИ ЗАНИМАЕТСЯ ВАША ФИРМА!

ЗАПОЛНЯЙТЕ ТОЛЬКО ТЕ ПОЛЯ В КАЖДОЙ ФОРМЕ, ПО КОТОРЫМ ИМЕЮТСЯ ДАННЫЕ!

3.1. Категория 0 - описание объекта недвижимости (первичные данные)

Форма 0.1

РОССИЙСКИЙ СТАНДАРТ ОПИСАНИЯ КВАРТИРЫ

№	Характеристика	№	Характеристика
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30	МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ Почтовый индекс Название области Название города (населенного пункта) Название микрорайона Название улицы Номер дома Номер корпуса Номер квартиры Ближайшая станция метро, иной выделенный объект Расстояние до объекта пешком/на транспорте, мин. РАЗМЕРЫ КВАРТИРЫ Количество комнат Общая площадь, кв. м Жилая площадь, кв. м Площадь кухни, кв. м Площадь комнат, кв. м Площадь прихожей, кв. м Высота потолков, м ПАРАМЕТРЫ ДОМА Этажность здания Строительная серия Год постройки дома / / не определено /01/ до 1917 /02/ 1917-1940 /03/ 1940-1960/ /04/ 1960-1975 /05/ 1975-1990 /06/ после 1990 /07/ иное Материал стен / / не определено /01/ кирпич /02/ камень /03/ монолит /04/ панель /05/ блочный /06/ дерево /07/ иное Материал перекрытий / / не определено /01/ бетон /02/ дерево /03/ иное Наличие лифта / / не определено /01/ нет лифта /02/ лифт /03/ два лифта /04/ иное Наличие мусоропровода / / не определено /01/ нет мусоропровода /03/ мусоропровод /04/ иное Состояние подъезда / / не определено /01/неудовлетворительное /02/ ремонт /03/ домофон /04/ охрана /05/ иное Окружение / / не определено /01/ средний класс /02/ интеллигенция /03/ престижное /04/ иное Двор / / не определено /01/ зеленый /02/ автопарковка /03/ земельный участок /04/ иное Площадь участка, соток ПАРАМЕТРЫ КВАРТИРЫ Этаж Тип расположения комнат: / / не определено /01/ изолированные /02/ смежные /03/ смежно-изолированные /04/ попарно-смежные /05/ распашонка /06/ гостинка /07/ два уровня /08/ иное	31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54	Наличие балкона / / не определено /01/ нет балкона /02/ балкон /03/ лоджия /04/ 2 балкона /05/ лоджия и балкон /06/ иное Тип санузла / / не определено /01/ нет туалета /02/ только туалет /03/ совмещенный санузел /04/ раздельный санузел /05/ два санузла /06/ иное Подсобные помещения / / не определено /01/ антресоли /02/ встроенные шкафы /03/ кладовая /04/ иное Материал полов / / не определено /01/ линолеум /02/ дерево /03/ паркет /04/ ковролин Окна / / не определено /01/ обычные /02/ бесшумные /03/ иное Вид из окна / / не определено /01/ улица /02/двор /03/ парк, лес /04/ церковь, храм /05/ завод, ТЭЦ /06/ иное Наличие телефона / / не определено /01/ телефон /02/ нет телефона /03/ иное Состояние квартиры / / не определено /01/ требует ремонта /02/ ремонт /03/ евроремонт /04/ реконструкция /05/ иное ЮРИДИЧЕСКИЙ СТАТУС Форма собственности / / не определено /01/ приватизирована /02/ муниципальная /03/ государственная /04/ служебная /05/ иное Прописка (регистрация) / / не определено /01/ чистая /02/ есть прописанные /03/ иное Проживание / / не определено /01/ выселена /02/ есть проживающие /03/ иное История смены собственника / / не определено /01/ наследование /02/ дарение /03/ одна продажа /04/ более одной продажи /05/ иное ПАРАМЕТРЫ СДЕЛКИ Дата первого предложения Цена предложения владельца Цена предложения фирмы Дата последней корректировки Цена предложения владельца Цена предложения фирмы Дата сделки Цена продажи Цена покупки Валюта: /01/ рубли /02/ US$ /03/ иное Курс валюты на дату сделки Примечание

ВНИМАНИЕ! Наиболее полное заполнение всех позиций формы требуется при решении задачи оценки стоимости конкретного объекта. В брокерской практике используют 20-30 параметров. Наименьшее количество параметров требуется при анализе рынка.
К ним относятся следующие группы параметров.

Из раздела «МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ» - параметры, необходимые для ТИПИЗАЦИИ ОБЪЕКТА ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЮ:

адрес (улица и № дома – поз. 5 и 6) либо
ближайшая станция метро, железнодорожная или автостанция, аэропорт или пристань или иной ближайший выделенный объект (поз. 9) или название микрорайона (поз. 4).

Из раздела «РАЗМЕРЫ КВАРТИРЫ» – параметры, необходимые для ТИПИЗАЦИИ ОБЪЕКТА ПО РАЗМЕРУ:

- количество комнат (поз. 11) либо

общая площадь квартиры (поз. 12) – для элитных крупноразмерных квартир, коттеджей.

Из разделов «ПАРАМЕТРЫ ДОМА», «ПАРАМЕТРЫ КВАРТИРЫ», «РАЗМЕРЫ КВАРТИРЫ» – параметры, необходимые для ТИПИЗАЦИИ ОБЪЕКТА ПО КАЧЕСТВУ:

этажность дома, материал стен, год (период) постройки, строительная серия, наличие лифта (поз. 18-23) – первые два параметра обязательны, остальные желательны;
этаж (первый, последний или другой), телефон, ремонт, отношение общей площади к жилой (поз. 29, 37, 38, 12, 13) – все параметры желательны.

Из раздела «ПАРАМЕТРЫ СДЕЛКИ» – параметры, необходимые для расчета цены квартиры и 1 кв. м (цены предложения владельца и фирмы, цены покупки и продажи), времени экспозиции непроданной и проданной квартиры (поз. 43-54). Из этой группы параметров желательно (особенно на начальном этапе анализа рынка в фирме) отслеживать все четыре ценовые и два временных, а минимально необходимый набор включает следующие:

цена предложения владельца (поз. 48)
цена покупки (поз. 52)
дата выставления на продажу (поз. 43)
дата сделки (поз. 50).

ВНИМАНИЕ! Раздел «ПАРАМЕТРЫ СДЕЛКИ» ориентирован на вторичный рынок. Ценообразование на первичном рынке жилья имеет ряд особенностей, затрудняющих подготовку данных и анализ.
Рассмотрим эти особенности на примере Москвы.
Прежде всего, подавляющий объем нового строительства ведется по заказу Правительства Москвы (муниципальное жилье, предназначенное для коммерческой продажи и для бесплатного предоставления очередникам и льготникам и финансируемое из бюджета и внебюджетных фондов). Цены продажи муниципального жилья устанавливаются Межведомственной комиссией по ценообразованию, т.е. являются государственно-регулируемыми. В последние годы делаются серьезные попытки приблизить методику определения цен, которой пользуется Комиссия, к рыночным, но сам факт определения цены не свободным договором (торгом) продавца и покупателя, а специальным органом, делает эту цену нерыночной.
Цена на муниципальное жилье устанавливается в рублях. Пересчет в доллары (для сравнения с ценами вторичного рынка) требует привязки к курсу доллара на момент продажи.
Базовая цена закладывается при начале строительства, и по мере приближения срока сдачи объекта вводятся повышающие коэффициенты. Поэтому в общем объеме продаж за месяц присутствуют квартиры с различными сроками готовности и, следовательно, с различной ценой (при прочих равных условиях – тип дома, местоположение и т.п.).
Кроме того, квартиры в новостройках часто предлагаются без отделки либо с различной степенью оборудования и отделки, что еще больше размывает понятие цены квартиры.
Повышающие коэффициенты вводятся и при изменении рыночных условий, и они относятся ко всем строящимся домам. В этом случае рублевые цены на все муниципальное жилье изменяются одновременно, с определенным лагом по отношению к изменениям конъюнктуры рынка.
В условиях Москвы все новое муниципальное жилье делится на две неравные части: возводимое в районах массовой застройки и в районах точечной застройки. Как правило, это последнее имеет повышенное качество, а главное – лучшее местоположение (близость к центру, налаженная инфраструктура и т.д.). Часто оно выставляется на продажу уже в привязке к доллару. При анализе первичного рынка целесообразно эти два сегмента разделять.
Кроме муниципального жилья, строительство в Москве ведут и частные инвесторы. Это жилье, как правило, элитного качества, выставляется на продажу в долларовом эквиваленте, цена предложения быстро отслеживает рыночные условия.
При анализе рынка необходимо также учитывать наличие довольно большого сегмента, который условно можно назвать «вторичный рынок новостроек». Это квартиры, выкупленные на первичном рынке организациями и физическими лицами (за рубли или доллары) и через короткое время предлагающиеся к продаже в долларовом эквиваленте. Кроме того, сюда относятся квартиры, частично оборудованные и отделанные покупателем, вплоть до установки телефона. Отсюда разброс цен на аналогичные квартиры даже в одном, еще не полностью заселенном доме.
Существенная особенность рынка новостроек состоит в наличии системы «зачетов». Суть ее в том, что Правительство Москвы и другие инвесторы расплачиваются с подрядчиками-строителями, субподрядчиками не «живыми деньгами», а построенными квартирами. При этом «зачетные» цены устанавливаются (в зависимости от потребности инвестора) в широком диапазоне между себестоимостью строительства и установленной продажной ценой, что вносит сумятицу в ценообразование на рынке. В свою очередь, строители передают зачетные квартиры риэлторским фирмам для продажи по ценам, которые могут отличаться от «зачетных» цен в меньшую сторону, вплоть до демпинговых. Это еще больше дезориентирует рынок.
Таким образом, анализ ценовой ситуации и объемов продаж на первичном рынке в сравнении с вторичным рынком представляет собой гораздо более сложную задачу.
Поэтому раздел «ПАРАМЕТРЫ СДЕЛКИ» и другие разделы для объектов первичного рынка необходимо дополнить такими параметрами, как степень готовности объекта (в момент выставления на продажу, каждой корректировки цены, продажи), предусмотренная степень отделки, признак вторичной перепродажи квартиры в новостройке (например, наличие телефона в квартире) и т.п.
Для других видов и подвидов объектов (коммерческая, промышленная недвижимость, земельные участки) требуется отдельная разработка стандартов описания объекта.

3.2. Категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (базовые данные)
3.2.1. Перечень показателей, подлежащих регистрации в базовых формах

№	Показатель
1	Средняя, минимальная, максимальная цена предложения объектов различного типа, выставленных на продажу (аренду) за определенный период времени (с учетом и/или без учета комиссионных агентства), и объем выборки.
2	То же для цены сделки (покупки и/или продажи, аренды)
3	То же для цены предложения 1 кв. м общей площади объектов, выставленных на продажу (аренду) за определенный период времени (с учетом и/или без учета комиссионных агентства), и объем выборки
4	То же для цены продажи (покупки), аренды 1 кв. м
5	Стоимость строительства 1 кв. м общей площади объектов на определенный период
6	Цена продажи 1 кв. м общей площади объектов на первичном рынке на определенный период (для готовых объектов с различной степенью отделки, для строящихся объектов с различными сроками ввода, для различных заказчиков (источников финансирования) и долевого строительства)
7	Объем предложения объектов различного типа (число объектов, выставленных на продажу) за определенный период времени
8	Структура предложения объектов по качеству, размеру и местоположению и другим признакам (в % от общего объема) за определенный период времени
9	Объем спроса на объекты различного типа (число заявок на покупку) за определенный период времени
10	Структура спроса на объекты различного типа по качеству, размерам и местоположению (в % от общего объема) за определенный период времени
11	Соотношение спроса и предложения на объекты различного типа за определенный период времени
12	Объем сделок по объектам различных типов за определенный период
13	Структура сделок по объектам различных типов (в % к общему объему) за определенный период времени
14	Активность фирмы (отношение числа сделок фирмы к числу предложений, к числу спросовых заявок) по объектам различного типа за определенный период времени
15	Активность рынка (отношение числа зарегистрированных сделок в городе к предложению, спросу, общему числу частных объектов данного вида в городе)
16	Ликвидность объектов - среднее время экспозиции объекта в листингах предложений и при продаже (время от момента выставления на продажу до текущего момента, время от последней корректировки цены до момента продажи)